房地产投资综述

尽管这次危机中房地产扮演的角色不很光彩，也让许多投资者本能地对其回避，但是房地产投资信托基金（REITs, 房托）正在为投资者们提供一个前所未有的低风险投资环境。房托基金公司由于本身的资格要求，必须将所盈利至少90%以红利形式返回投资方，因此房托基金投资的平均年回报率超过了6%。而对于传统房地产投资，如果抓住机会，仍有可能为你带来丰厚的收益。

传统房地产投资和房地产投资信托基金(REITs)

房地产投资的传统含义就是为了资产增值而购买房地产。增值的方法一般有两种，一种是现金流办法：通过出租房屋不断地积累利润；另一种是等待房产升值，然后以更高的价格出售获得利润，其中也包括了房产批量买卖。

尽管房地产在这次危机中扮演了很不光彩的角色，也让许多投资者本能地回避这个领域，但是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs, 房托）正在为投资者们提供一个前所未有的低风险投资环境。

传统房地产投资的好处

1. 免费美式教育：美国法律规定，居住在美国的家庭，子女可以免费就读美国的公立小学、初中、高中，这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势，让孩子接受更好的教育，就读美国公立学校，在美国读高中更大大增加进入美国名校的机会，同时更能培养学生的创造潜力和社会活动能力。由此看来，购买美国房産无疑是一条更好的留学捷径。

2. 租赁收益可观：虽然美国住房私有化程度很高，但美国的住房自有率始终低于70%，近 20 年来，住房拥有率徘徊在 63%至 69%之间。由于当前次贷风波的影响，部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场。使得住房拥有率下降，对于租赁的需求上升。而租金方面，相对于国 内市场，也要高出很多。以杭州和亚特兰大为例，同为140万人民币的住宅，杭州的租金在3000- 4500元之间，而亚特兰大的租金是1200-1500美金，也就是人民币8000-10000之间，租金是国内的两倍多，优势显而易见。

3. 汇率正趋逆转：​人民币自2005年汇改以来，已经升值了近17%, 使得人民币在海外市场的购买力大大增强，对于购买美国房産，相当于打了8.3折。而中国目前的经济形势相当微妙，出口企业处境不佳，热钱显露流出迹象，国 内政府财政政策和货币政策双松明显。这一宏观经济形势，都不支持人民币对美元的继续升值。美元存在重新走强的可能，投资者也间接获取了额外的外汇收益。

4. 价格位于底部：​美国房地産市场经过了近20年的上升期後，由于美国金融市场面临流动性不足的问题，以及次贷问题的影响，从2006年中开始步入调整，经过两年多的调整， 美国各地区的平均价格已经从高峰回落了30%~60%。以旧金山为例，实际房价已经接近2003年9月的水平，如果扣除通胀的因素，房价已经相当于 2000年6月的水平。根据以往美国房産市场的调整期，从价位波峰到谷底一般需要两年多的时间，虽然本次次贷风波使得调整较以往严重，也恰恰因为次贷危机 而使得目前的房价更加具备投资价值，而随著次贷问题的解决，美国政府联邦利率的下调以及一系列救市措施都将有助于房地産市场的複苏，目前房价已经到达底部。

传统房地产投资的坏处

1. 维持房屋状况和修理花费时间和金钱。

2. 资金流动性差，一旦投资以后在短期内很难获得同样规模以上的资金回报。

房地产投资信托基金的好处

1. 回报率高：由于房地产投资信托基金公司本身的资格要求，房地产信托基金（房托）公司必须将所盈利至少90%以红利形式返回投资方，由此，房地产信托基金投资的平均年回报率超过了6%。

2. 不易受股市动荡影响：房地产投资信托基金并不像其它产业一样和主要股指那样高度关联，因此，房托基金投资可以为你的资产组合提供必要的多样性，也有助于在经济下滑时期减少整体的损失。

3. 资金来源稳定：房托基金拥有有形固定资产，例如土地和房屋，而且通常和租户签署了长期的租约合同，由此，房托基金公司几乎是市场上最稳定的几种公司之一。

房地产投资信托基金的坏处

1. 基金增长速率较慢：由于房托公司至多只能使用盈利的10%进行再投资，所以大多数房托公司的增长速率比华尔街股票的平均速率要慢。

2. 房市也有周期性低谷：虽然房托基金投资比较稳定，但是不是没有风险，例如，房托基金的红利支付并没有担保，而房市也总是周期性地出现低谷。