澳大利亚的房地产泡沫

08月20日星期五 11:15 更新东部时间

澳大利亚的房地产市场迅速从全球金融危机的最初冲击中恢复过来，相对来说没有受伤地发展起来。但摩根斯坦利发达市场战略全球主管Gerard Minack说，这并不表示没有泡沫。他说，它只是躲过了一劫。

膨胀的价格

摩根斯坦利支出，相对于人均国民生产总值（GDP），澳大利亚的房价比公允价值高出约50%。相对于可支配收入，房价被定高了大约35%。相对于毛租金收益，房价被定高了约40%。

2010年7月份，经济学人估计，澳大利亚房地产价格与租金相比定高了60%。

与美国、英国、加拿大、新西兰、爱尔兰的平均房价相比，澳大利亚大城市的房地产价格定高了85%。

业主面临风险敞口

“澳大利亚已经成为一个业主的国度。” Minack说。

1988年，608,000名纳税人报高了租金收入。 2007年，这个数字几乎增加了两倍，至1765000人，相当于所有纳税人数的13.5%。更令人不安的是，自2000年以来，该国的总租金收入低于购买和租用物业的总支出，包括抵押贷款利息、税、保险等。事实上，在某些情况下，租金收入甚至低于支付利息。

的确，在过去10年中，抱怨租金损失的业主的百分比从50%上升至70%。

Minack说，这些澳大利亚购房者都是“庞式借款人”，他们依赖增加的物业价格而非租金收入来调整投资。同样，购买房子居住的人不是因为抵押贷款与其收入及一套舒适的住宅的租金成本相称，而是因为他们预计房地产价格会上升。

可能的催化剂

Minack认为，最合理的泡沫破裂是广泛失业的情况，这将触发大量出售定价过高的资产，并有可能导致房市崩溃。他说，虽然基于澳大利亚经济目前的情况，大量失业不太可能会发生。

但是，在较长一段时间内如果价格继续持平或下跌，许多业主将被迫出售房屋，因为无论是来自租金还是来自个人收入的营收都无法维持持有和经营房屋的需要。

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